logo

Городок таунхаусов Talosi Romanovka — уникальный проект вблизи Санкт-Петербурга. Окунитесь в удивительный мир комфортной загородной жизни. Малоэтажный жилмассив расположится во Всеволожском районе, в поселке Романовка. Район славится своей развитой инфраструктурой 

«Мы делаем жизнь людей лучше»

Мировой опыт стройсберкасс

Главная / О нас / Опыт СССР и Германии

ХОРОШО ЗАБЫТОЕ СТАРОЕ, КООПЕРАЦИЯ В СССР, ОПЫТ ГЕРМАНИИ

История Строительных сберегательных касс началась еще в Китае. Система сбережения средств на строительство жилья зародилась в 200 годах до нашей эры. Далее исторический опыт китайцев подхватили англичане. Именно там, в 1775 году впервые была основана Бирмингемская стройсберскасса.

Германия. Первая немецкая ССК – «Стройсберкасса для каждого» (Bausparkasse für Jedermann) – была основана пастором Фридрихом фон Бодельшвингом в 1885 году. Однако свое развитие в Германии система ССК получает в 1920 годах после Первой мировой войны.

Россия. В период с 1894 года по 1916 год за счет средств кооперации в России было построено более 100 тысяч жилых домов, в том числе большинство доходных домов в Петербурге и Москве, ставшими теперь историческими зданиями.

Европа. Система накопительной кооперации активно применялась после окончания Второй Мировой войны в странах Западной Европы. Она помогла в короткие сроки восстановить разрушенный войной жилой фонд. Наиболее известен опыт немецких и австрийских строительных сберегательных касс, которые существовали в условиях экономической нестабильности и продолжают действовать в настоящее время, часть из них трансформировалась в специализированные банки.

В послевоенный период численность городского населения резко возросла, и для решения "квартирного вопроса" в 1958 году ЦК КПСС и Совмин разрешили создание жилищно-строительных кооперативов (ЖСК). Вступавшие в кооперативы граждане строили жилье за свой счет, но получали от государства ссуду в размере до 70% на срок до 20 лет и другие льготы.

Принцип работы кооперативов прост: «Если для строительства одного дома нужно 10 тысяч денежных единиц, а каждый желающий обзавестись собственным жильем может сэкономить за год только тысячу, то, следовательно, он может построить жилье лишь через 10 лет. В случае объединения сбережений десяти таких желающих один из них может приобрести жилье уже через год, второй – через два и т. д.».

В СССР с 1966 по 1990 годы (за 25 лет) было построено 1535,2 млн. м2 жилья, доля кооперативного жилья составит 107,464 млн. м2 жилья.

Во времена СССР кооперативная квартира воспринималась обычным советским человеком так же, как сейчас, наверное, средний россиянин воспринимает элитное жилье. При цене квартиры в жилищном кооперативе в примерно 3000 рублей и первоначальном взносе в треть стоимости, такую роскошь мог позволить себе далеко не каждый житель страны Советов. Но все же, даже с учетом того, что в конце 80-х и самом начале 90-х годов кооперативные квартиры стоили существенно дороже, чем в "махровые" советские времена, они все равно были мечтой граждан, для многих недосягаемой.

Как правило, вступление в кооператив - это была привилегия довольно высокооплачиваемых людей. "На кооператив" ездили зарабатывать "на Севера", в кооператив имели шанс вступить руководящие или партийные работники, творческая элита, а также особая для советских времен каста людей, работавших за границей. Лучшим подарком для молодой семьи был взнос родителей в жилищный кооператив. В общем, своя квартира в жилищном кооперативе говорила о принадлежности людей к более высокому, чей средний советский уровень, классу, ну а невеста или жених с кооперативной квартирой или родителями, способными ее оплатить, вообще считались "звездной парой" для среднестатистического человека.

После того, как закончился советский период, ушло время и жилищных кооперативов. Им на смену пришло долевое строительство или оплата жилья по инвестиционному контакту, когда гражданин покупал квартиру в доме, который еще и не начинал строиться. Бывало, что строительство заканчивалось ничем, а люди, имевшие на руках только инвестиционные контакты, оставались и без жилья, и без денег.

В отличие от этих схем, механизм строительства и покупки квартиры в жилкооперативе прозрачен и понятен всем. Пайщик вносит определенную часть от стоимости жилья, после чего кооператив приобретает для него квартиру. С этого момента член кооператива имеет право пользования жильем, то есть может проживать в квартире, но жилье остается в собственности кооператива. Член кооператива продолжает вносить взносы для погашения оставшейся стоимости жилья.

Так же надо отметить что строящееся жилье в кооперативе дешевле, причем значительно. За счет отсутствия налога на прибыль - это уже минус 20%, За счет накрутку прибыли застройщика - это минус 100% от стоимости квадратного метра, минус издержки на рекламу и т.д. этих пунктов очень много за счет которых, члены кооператива фактически покупают жилье по себестоимости, а все потому что ЖНК- это не коммерческая организация.

В советские времена были редки случаи, когда люди не могли выплатить стоимость квартиры. Оставшийся пай выплачивался годами, но не десятилетиями, как сейчас предусматривает большинство ипотечных программ. В крайнем случае, у человека всегда была возможность обменять кооперативную квартиру с невыплаченным паем на государственную. Квартиры в кооперативах ценились выше, чем те, которые гражданам предоставляло государство, поэтому такой обмен был выгоден ее владельцу. 

Так и сейчас человек может выйти из состава кооператива и забрать свой пай в денежном эквиваленте по итогам финансового года, а это фактически ваш пай упрощенный на 35% годовых, то есть вы в любом случае ничего не теряете, деньги не обесцениваются, а только приумножаются. Да есть такие граждане, которые вступают в кооператив исключительно с целью вложить свои средства на сохранение и приумножение. 

СЕЙЧАС В РОССИИ

Сейчас у россиян не так много вариантов купить жилье при отсутствии возможности внести всю сумму сразу. Наиболее распространенным в последние годы был вариант ипотеки, но с началом кризиса эта часть банковско-риелторского бизнеса фактически умерла. Жилищно-накопительные кооперативы, которые можно в какой-то степени соотнести со старыми советскими кооперативами, не получили серьезного распространения в современной истории. Строительным компаниям на растущем рынке было гораздо выгоднее привлекать банковские кредиты под строительство коммерческого жилья, чем строить жилье в рассрочку с использованием накопительных программ. Да и конечно строительным компаниям не выгодно работать по схеме ЖНК, ввиду того что здесь контроль за использованием денежных средств, что нет прибыли, так как весь доход который получает кооператив он равными долями делиться между пайщиками, а застройщик ни как не может его прибрать к своим рукам, поэтому данная схема ни как у застройщиков не приживается.

Но кризис изменил реалии строительного рынка. Правительство РФ вплотную приблизилось к вопросу о возрождении в стране жилищных кооперативов. В России есть достаточно граждан, способных приобрести жилье на льготных условиях, в связи с чем правительство РФ прорабатывает вопрос о возрождении в стране жилищных кооперативов, заявил первый вице-премьер правительства РФ Игорь Шувалов. Шувалов напомнил схему такой формы строительства жилья в том виде, в каком она существовала в советское время.

"То есть формируются кооперативы, и под эти кооперативы местные власти выделяют земельные участки, а государственные банки кредитуют тех, кто будет участвовать в строительстве. Ничего нового в этом нет, мы просто модифицируем опыт, который существовал в Советском Союзе, к тем современным реалиям, которые существуют, и к тем банковским возможностям, которые есть"

Осталось прояснить только вот что, на страже интересов пайщиков кооперативов стоит государство, в связи с чем руководители кооперативов и строительные организации даже думать не могут о каком-либо мухлеже с ценами и правами собственности.

Государство при создании схемы работы жилищного накопительного кооператива предусмотрело все условия, по которым члены кооператива будут защищены от рисков. Прекрасная идея жилищных кооперативов возрождается и начинает процветать. В лексикон россиян вновь входит выражение "кооперативная квартира", которое произноситься с придыханием и с оттенком зависти.

 

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных
Спасибо за Ваше обращение! Мы свяжемся с Вами в ближайшее время